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1. Quelle est votre capacité d'emprunt ?

Avant toute chose, vous devez évaluer votre capacité d’emprunt avec un professionnel (banque, courtier, spécialiste...). Vous aurez ainsi une idée précise de votre budget et cela vous permettra de mieux orienter votre recherche.

Si vous souhaitez contracter un prêt bancaire, il est avant tout essentiel de calculer le montant maximal que vous pouvez obtenir de la banque afin de financer votre futur logement locatif. Ainsi, cette capacité d'emprunt vous permettra d'affiner vos recherches afin de cibler des biens dans votre budget.

Votre capacité d'emprunt va dépendre de vos les entrées d’argent (salaires, primes, revenus locatifs éventuels), et de vos sorties d'argent (impôts, charges, assurances…).

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2. Quels sont vos objectifs ?

Dans un premier temps, vous devez réfléchir clairement sur votre objectif principal :  

• Dégager des revenus complémentaires  
• Construire et agrandir votre patrimoine  
• Rénover une passoire thermique pour mieux l’exploiter ou la revendre
• Préparer votre héritage ou l’héritage d’un enfant  

Les objectifs sont nombreux. Pour se construire un patrimoine, l’investissement locatif est la méthode la plus utilisée et plébiscitée, notamment parce que c’est le seul placement de capital pouvant être financé grâce à un crédit immobilier.

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3. Quel type de bien ?

Une fois votre objectif défini, réfléchissez au type de bien que vous souhaitez.  

Il peut s’agir de :

• la typologie : studio, appartement (T1 bis, T2, T3, etc.), maison, logement en résidence vacances, immeuble de rapport, etc.
• la situation : rez-de-jardin, dernier étage, en copropriété ou non, etc.  
• la zone : urbaine ou rurale
• la surface habitable : petite, moyenne ou grande surface
• les options : cave, piscine, emplacement de stationnement (parking, box, garage), local vélos, terrasse, etc.  

Ces éléments vous permettent d’affiner vos recherches, et de mieux cibler les annonces. En sachant clairement ce que vous voulez, vous gagnerez du temps, vous serez plus convaincant envers les éventuels professionnels que vous rencontrerez, et gagnerez en efficacité.  

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Studio :

L'acquisition d'un studio est un investissement immobilier idéal pour les investisseurs débutants. De plus, il implique un faible effort financier à l'achat, étant donné la petite surface de ce type de bien.  

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Colocation :

Si vous souhaitez créer une colocation, cela implique l'achat d'un appartement composé de plusieurs chambres, ou d’une maison. Il s'agit d'un investissement financier plus conséquent qu'un studio, mais plus rentable car vous percevez plusieurs loyers d’un seul logement. Pour débuter nous ne conseillons pas toujours ce type d'investissement car la gestion est souvent plus complexe, avec un turn-over des colocataires plus élevé.

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Immeuble de rapport :

L'immeuble de rapport est un investissement qui demande un effort financier plus important, étant donné qu'il s'agit d'un immeuble complet composé de plusieurs logements. Nous le recommandons à des investisseurs déjà expérimentés. La rentabilité est toutefois meilleure par la diversification des revenus locatif. Cependant la gestion d’un immeuble peut s'avérer complexe puisqu'elle implique plusieurs locataires.

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En copropriété :

Attention car la mention «Aucune procédure en cours» lors de l’achat du bien ne signifie pas l’absence de procédures ou de problèmes au sein de la propriété. Avant de vous engager, vérifiez auprès du syndic qu’il n’y ai aucune procédure en cours (procédure d’alerte, de redressement judiciaire, pour état de carence, procédure d’impayés).  

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4. Quelle localisation ?

La zone géographique du bien immobilier est importante. Dans un premier temps, demandez-vous si vous préférez être proche ou non du logement locatif, et déléguer ou non la gestion. Dans une grande ville attractive et en accroissement continu de la population, les prix au m2 sont souvent très élevés. Dans un village ou une plus petite ville, le prix au m2 sera plus abordable en fonction de votre éventuel apport, et de votre capacité d’emprunt. Vous pouvez privilégier les emplacements stratégiques, choisir la zone en fonction du type de quartier, de préférence proche de diverses commodités (transports en commun, services publics, écoles, parcs, etc.). Si votre souhait est d’acheter un studio, vérifiez qu’il se trouve par exemple proche des écoles, campus et universités. Le bassin d’emplois est aussi une constante à prendre en compte.

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5. Étudier le marché :

Étudiez le marché actuel pour comprendre l’état de l’offre et de la demande (concordances ou non), puis savoir si le risque de vacance locative est élevé.  

Il est important de connaître le montant des loyers appliqués dans la zone intéressée en fonction de la localisation des biens que vous souhaitez acquérir, mais aussi de leur typologie (studio, T2, T3 et plus, maison, coliving…). Cela permet d’optimiser vos calculs de rentabilité et d’adapter vos montants de loyers.  

Pour cette étape, veuillez procéder par secteur géographique (par ville, quartier, région…). Vous pouvez également vous questionner à savoir si la demande locative est tendue ou non.  

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6. Le bien a-t-il une bonne rentabilité locative ?

Le calcul du rendement brut vous permettra d’avoir une première idée sur votre investissement locatif et de le comparer à d’autres.

Cependant, pour être plus précis dans le calcul de rentabilité, d’autres éléments sont à prendre en compte (charges locatives, assurances, impôts, frais annexes,  mensualité du prêt bancaire, etc.). Il existe 5 calculs essentiels pour connaître la rentabilité locative d’un bien. Vous souhaitez les découvrir ? Alors consultez sans attendre notre article sur la rentabilité locative.

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Quelles sont les périodes stratégiques de l’année pour un investissement immobilier ?

⚠️ Les périodes à éviter pour investir :  

• De mars à avril : la tension immobilière est à son comble. Les prix augmentent au printemps ;  
• Décembre : les prix au m2 baissent mais le nombre de ventes explose, ce qui n’est pas idéal pour se faire une place et choisir le bien souhaité.  

✅ Les périodes idéales pour investir :  

• Janvier, mai et septembre : la tension du marché se relâche et les prix sont plus accessibles. Grâce à un prix d’achat plus faible votre rendement locatif brut sera bien meilleur.  

💎 La période pépite des pépites :  

• Janvier : c’est le mois le plus intéressant, avec des prix au m2 au plus bas.  

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Pour vous guider, de nombreuses solutions proposent de l’investissement locatif clé-en-main, comme Patrimoni Conseil, Beanstock, Masteos, Investissement Locatif et Yuno, ou encore des promoteurs immobiliers comme Nexity, Cogim, Kaufman & broad, Cogedim, et Coffim. Une fois la propriété acquise, Smop est là pour simplifier votre vie de propriétaire-bailleur. Découvrez la gestion locative en ligne nouvelle génération préférée des investisseurs locatifs.

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Questions fréquentes