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Quelles sont les précautions à prendre avant la signature du bail ?

Le propriétaire peut demander aux candidats locataires et à sa caution des documents pour s’assurer du niveau de ressources. Pour un dossier locataire conforme, vous pouvez demander au futur locataire de constituer son dossier depuis le site DossierFacile. Il s’agit d’un service d’État gratuit. Les documents sont certifiés pour plus de fiabilité et éviter les falsifications.

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Quelles sont les précautions à prendre pendant la signature du bail ?

Des garanties existent pour le propriétaire bailleur. Il s’agit soit d’une caution, soit de la garantie Visale proposée par Action Logement (sous conditions), ou soit d’une assurance spécifique. Smop vous propose une garantie loyers impayés sur-mesure et adaptée, au tarif attractif. Pour une sérénité assurée, la GLI Smop vous garantit le paiement du loyer en 5 jours, y compris le mois en cours.

🌟 Conseil Smop :  

Nombreux sont les propriétaires-bailleur qui pensent pouvoir optimiser le rendement locatif de leur immobilier en évitant la garantie loyer impayé (GLI). Ce n’est pourtant pas toujours la meilleure solution pour maximiser sa rentabilité. En cas d’impayé de loyer ou de dégradation locative, le propriétaire-bailleur est généralement moins au fait des recours juridiques. Souscrire la GLI Smop pour faire confiance à des professionnels du droit et de l’immobilier, c'est l’assurance d’une gestion optimale pour sécuriser vos loyers et réagir vite en cas d’impayés. Ainsi, le propriétaire conserve sa tranquillité d’esprit tout en percevant vos revenus locatifs à date fixe.

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Puis-je résilier le bail pour non-paiement du loyer et des charges ?

Avec la loi loi Kasbarian-Bergé, le locataire a 6 semaines pour régler son loyer impayé (contre 2 mois auparavant). La Cour de cassation précise que ce nouveau délai est applicable aux baux conclus depuis le 29 juillet 2023.  

Cette réduction de délai entre le commandement de payer et la résiliation du bail s'applique pour les baux d'habitation, incluant une clause résolutoire.  (art. 24 nouveau de la loi n° 89-462 du 6.7.89).

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Que faire en cas de loyer impayé ?  

Votre locataire ne doit jamais décider seul de ne plus payer son loyer, peu importe la raison, même si le logement présente des dangers et/ou insalubrités. Il risque d’être expulsé et de vous verser des indemnités en plus des loyers impayés. La loi estime que le locataire n’a pas à se faire justice lui-même, même si le logement n'est pas décent (analyse de la Cour de cassation, 3e chambre civile du 28 novembre 2024, n° 23-18.135).

Étape 1 : Tout d’abord, le propriétaire doit contacter la personne (morale ou physique) qui s’est porté caution du locataire (garantie loyer impayé, garantie Visale, garant personne physique …).

Étape 2 : Si le locataire touche une aide au logement, le propriétaire-bailleur a 2 mois pour signaler l'impayé de loyer à la Caf (ou la MSA).

• Si le versement de l’aide au logement est directement adressé au propriétaire, ce dernier doit avertir la CAF (ou la MSA) dès que l’impayé équivaut à 2 fois le montant du loyer (loyer + charges), après déduction de l'aide au logement ;
• Si le versement de l’aide au logement est adressé au locataire, alors le propriétaire doit avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à 2 fois le montant mensuel du loyer (loyer + charges) ;

Étape 3 : Engager la procédure de saisie sur salaire :  

• Le propriétaire doit obtenir un titre exécutoire (document officiel constatant la dette locative) via un avocat ou une procédure simplifiée d’injonction de payer. ;
• Faire appel à un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer au locataire. Ce commandement déclenche un délai d’un mois (délai pour lequel le locataire peut contester ou négocier). Si pas de réponse du locataire, le commissaire de justice peut établir un procès-verbal de saisie puis effectuer les retenues sur salaire.

Cette gestion centralisée évite les allers-retours au tribunal et accélère les versements. Tous les versements se feront désormais via les commissaires de justice, et non plus via les greffes.

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🌟 Conseil Smop : Nous recommandons toujours au propriétaire de se protéger afin de limiter les risques. Si le locataire a des difficultés liées au paiement des dépenses de logement (loyer ou charges), il est important que le propriétaire agisse rapidement.  

Pour plus d’informations, l’ANIL (agence départementale d’information sur le logement) a développé une brochure numérique. Cliquez ici pour la découvrir.  

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Avec Smop, ne prenez aucun risque : Vous pouvez créer un bail de location conforme qui protège vos intérêts de propriétaire-bailleur. Vous pouvez également bénéficier de la garantie loyers impayés Smop. Depuis votre espace personnel, suivez en temps réel le paiement des loyers. En cas d'impayé, vous n'êtes jamais seul. Smop vous accompagne.

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Votre logement est géré par une agence ?

L'agence immobilière doit déclarer le sinistre des loyers impayés à l'assurance s'il y en a une, et envoyer la mise en demeure aux locataires dans les délais prévus par la police d’assurance. Si l'agence ne réalise pas cette démarche, elle commet une faute de gestion et engage sa responsabilité, comme le stipule la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 22 février 2024 n°20‑18823.

Selon les articles 1991 et 1992 du Code civil, le mandataire doit exécuter le mandat tant qu'il en est responsable. Il est également responsable des dommages causés par son non-respect du mandat. Il peut être tenu responsable non seulement en cas de fraude, mais aussi pour toute faute commise dans la gestion du mandat.

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Questions fréquentes